预收了款，纳税义务就发生了吗？不一定！看看这2个案例！

案例一：

我公司属于一家生产制造企业，由于部分厂房闲置，经公司董事会商议决定对外出租，7月份一次性预收了2年房租1260万元（符合简易征收），但是房租发票尚未开具。

请问：

增值税何时缴纳？增值税纳税义务的发生时间是什么时候？

答复：

（1）公司采取预收款方式收取房屋租金的，收到预收款的当天，增值税上必须确认收入，当期申报缴纳增值税。

（2）预收租赁款，不论是否开具发票，预收时即发生纳税义务。

账务：

第一步，预收2年房租：

借：银行存款       1260万元

  贷：预收账款—承租人       1200万元

应交税费—应交增值税（销项税额）60万元

第二步，每月底确认租金收入：

借：预收账款—承租人    1200万元/24个月= 50万元

  贷：主营业务收入         1200万元/24个月= 50万元

参考：

①《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第16号 ）第三条第（一）项规定：“一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人应向机构所在地主管国税机关申报纳税。”

②根据《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》财税〔2016〕36号第四十五条（二）规定。纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

③财税[2017]58号文件第二条，《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号印发）第四十五条第（二）项修改为“纳税人提供租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天”。

案例二：

我是一家房地产开发公司，实行预售制度，已经取得预售许可证。7月份收到预售款1.09亿元（一般计税）。

请问：

增值税何时缴纳？增值税纳税义务的发生时间是什么时候？

答复：

7月份收到预售款了，增值税就需要预缴了，但是由于尚未交房，增值税纳税义务尚未发生，只是需要预缴3%的增值税。预售阶段，预收款只是预缴增值税，实际纳税义务没有发生。

提醒：

房地产公司销售不动产，以房地产公司将不动产交付给买受人的当天作为应税行为发生的时间。对于交付时间，以商品房销售合同上约定的交房时间为准；若实际交房时间早于合同约定时间的，以实际交付时间为准。

账务：

收到自行开发的房地产项目预收款时会计处理为：

借：银行存款  1.09亿元       

贷：预收账款  1.09亿元按照3%的预征率预缴增值税时账务处理为：

借：应缴税费—预缴增值税   300万元

贷：银行存款            300万元

参考一：

《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第18 号）第十条：“一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目， 应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。”第十四条：“一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，应按照《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36 号文件印发）第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和11%（目前9%） 的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报 纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。”第十五条：“一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，应按照《营业税改征增值税金试点实施办法》第四十五条规定的 纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。”

参考二：

《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通 知》（财税〔2016〕36号）附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条：“增值税纳税义务发生时间为：（一）纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。

参考三：

2016年4月，国家税务总局货物和劳务司《全面推开营业税改征增值税试点政策培训参考材料》中的《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》解读第四点：房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税，待产权发生转移时，再清算应纳税款，并扣除已预缴的增值税款。

参考四：

根据福建省国税局货劳处《房地产企业营改增有关问题解答（二）》的规定：“房地产开发企业销售自行开发的房地产，纳税义务发生时间按以下方式确认：

对于房地产开发企业销售自行开发的房地产项目的纳税义务时间确认问题，凡是购房合同没有明确采用直接收款方式的，一律按预收款方式认定，实际收到预收款时开具编码为‘602’、税率为‘不征税’的普通发票，按规定预缴税款，以纳税人办理产权登记的时间为纳税义务发生时间；

先开具适用税率增值税发票的，以发票开具时间为纳税义务发生时间。

如合同已经明确采用直接收款方式的，无论是否在约定时间收到款项，均按合同约定的收付款时间确认为纳税义务发生时间，不预缴税款。”