不动产经营租赁服务怎么确定纳税地点，怎么预缴税款？

概述

关于纳税地点，一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租其2016年4月30日前取得的与机构所在地不在同一县(市)的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

房地产开发企业中的一般纳税人，出租自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租自行开发的房地产老项目与其机构所在地不在同一县(市)的，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主税务机关进行纳税申报。

内容

　　一、纳税地点

　　（一）一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的、与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报

　　房地产开发企业中的一般纳税人，出租其2016年5月1日后自行开发的与机构所在地不在同一县（市）的房地产项目，应按照3%预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在主管税务机关进行纳税申报。

　　（二）小规模纳税人（不含个人）出租其取得的不动产，应按照5%的征收率计算应纳税纳税人出租与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照上述计税方法在不动产所地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

　　房地产开发企业中的小规模纳税人，出租自行开发的房地产项目，按照5%的征收率计应纳税额。纳税人出租自行开发的房地产项目与其机构所在地不在同一县（市）的，应按述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

　　（三）个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。个体工商户应按照述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。其个人应按照上述计税方法在不动产所在地申报纳税。

　　（四）个人出租其取得的非住房，应按照5%的征收率计算应纳税额。个体工商户应按照述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。其人应按照上述计税方法在不动产所在地申报纳税。

　　二、预缴税款

　　（一）按照现行规定应当预缴增值税税款的小规模纳税人，凡在预缴地实现的月销售额未超过15万元的，当期无需预缴税款。国家税务总局公告2019年第4号下发前已预缴税款的，可以向预缴地主管税务机关申请退还。

　　（二）小规模纳税人中的单位和个体工商户销售不动产，应按其纳税期、月销售额是否超过15万元（季销售额是否超过45万元）以及其他现行政策规定确定是否预缴增值税；其他个人销售不动产，继续按照现行规定征免增值税。

　　三、5%的征收率减按1.5%

　　住房租赁企业中的增值税一般纳税人向个人出租住房取得的全部出租收入，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税，或适用一般计税方法计算缴纳增值税。

　　住房租赁企业中的增值税小规模纳税人向个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。住房租赁企业向个人出租住房适用上述简易计税方法并进行预缴的，减按1.5%预征率预缴增值税。本公告自2021年10月1日起执行。

政策依据：

　　《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）

　　《财政部 国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关再保险、不动产租货和非学育等政策的通知》（财税〔2016〕68号）

　　《国家税务总局关于小规模纳税人免征增值税政策有关征管问题的公告》（国家税务总局公告2019年第4号）

　　《财政部 税务总局 住房城乡建设部关于完善住房租赁有关税收政策的公告》（财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2021年第24号）

总结

　　如果在建筑服务发生地预缴增值税了，在机构所在地纳税申报时无法退税，因此，国家税务总局公告2019年第4号明确这类纳税人无需预税款。销售不动产和出租与机构所在地不在同一县（市）的不动产，依此类推。