房地产开发经营业务企业所得税预缴申报

概述

纳税申报是指纳税人、扣缴义务人在发生法定纳税义务后，按照税法或税务机关相关行政法规所规定的内容，在申报期限内，以书面形式向主管税务机关提交有关纳税事项及应缴税款的法律行为。

预缴的主要含义是税费预缴，预缴是为了保证税款均衡入库的一种手段。企业所得税实行按月提取，季度交纳、全年清算汇缴的办法；所谓预交，就是按照累计利润总额乘以税率减去以前已交税金，就是需要预交的数额 ，这个数额不是最后的实际数，通过清算汇缴的纳税调整，全年还要通算。申报预缴‍是指申报所得税的一种方式，所得税在每月或季进行申报预缴，年终后再进行汇算清缴。下文将针对房地产开发经营业务企业所得税的预缴申报进行讲解。

内容

一、销售未完工开发产品计税毛利率。

根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）中第八条：企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市税务局按下列规定进行确定:
　　（一）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％。
　　（二）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。
　　（三）开发项目位于其他地区的，不得低于5％。
　　（四）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。

第九条  企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。

二、预计毛利额的计算。

预计毛利额，指房地产企业销售未完工开发产品取得的销售收入乘以计税毛利率计算出的金额。通过以下公式计算得出：

预计毛利额＝预售收入/（1+适用税率或征收率）*计税毛利率

三、预缴申报。

国家税务总局关于发布《中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A类）》的公告（国家税务总局公告2021年第3号）中提到了中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A类）新版报表。

由于企业所得税政策类型较多，原表单采用了完整列举的展现形式，在全面宣传、落实政策等方面发挥了积极作用。但是，该方式也存在不足：

一是需随政策变化进行调整，稳定度不高；

二是对于大部分纳税人来说，不相关政策展示过多，精准度不够。

为解决上述问题，进一步优化办税体验，新版报表采用了“分类填报”的设计思路。对于绝大部分企业，只需填报一张主表，并在主表上填写相应的具体事项即可完成申报，办税负担进一步减轻。

其中第四行“特定业务计算的应纳税所得额”：从事房地产开发等特定业务的纳税人，填报按照税收规定计算的特定业务的应纳税所得额。房地产开发企业销售未完工开发产品取得的预售收入，按照税收规定的预计计税毛利率计算出预计毛利额，扣除实际缴纳且在会计核算中未计入当期损益的土地增值税等税金及附加后的金额，在此行填报。

企业开发产品完工后，其未完工预售环节按照税收规定的预计计税毛利率计算的预计毛利额在汇算清缴时调整，月（季）度预缴纳税申报时不调整。

政策依据：

《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）；

《中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A类）的公告》（国家税务总局公告2021年第3号）。

总结

房地产企业在进行预缴申报时，需要填写新版中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A类），其中在填写第四行：“特定业务计算的应纳税所得额”时需要计算出预计毛利额。预计毛利额，指房地产企业销售未完工开发产品取得的销售收入乘以计税毛利率计算出的金额。计算公式如下：

预计毛利额＝预售收入/（1+适用税率或征收率）*计税毛利率