企业以不动产对外投资需要缴哪些税？

概述

以不动产对外投资，对于投资方来说，涉及的税种主要包括增值税、印花税、土地增值税、企业所得税等。下面为您一一解析。

内容

一、增值税

销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产。有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。将房产投资入股的行为，视同转让，且能获得相应的经济利益，属于销售不动产行为，应确认缴纳增值税。

此外，一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

政策依据：

二、印花税

纳税人包括财产所有权在内的产权的买卖、继承、赠与、交换、分割等所立的书据应按书据所载金额的万分之五缴纳印花税。印花税税目税率表规定，产权转移书据应按所载金额的万分之五贴花。

对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同均按产权转移书据征收印花税。

“财产所有权”转移书据的征税范围是：经政府管理机关登记注册的动产、不动产的所有权转移所立的书据，以及企业股权转让所立的书据。

因此，企业以不动产对外投资，投资方和接受投资方均应合同价格计算缴纳印花税。

政策依据：

《中华人民共和国印花税法》（中华人民共和国主席令第八十九号）

《财政部 国家税务总局关于印花税若干政策的通知》（财税〔2006〕162号）第三条

《国家税务总局关于印花税若干具体问题的解释和规定的通知》（国税发〔1991〕155号）第十条

三、土地增值税

单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。”如果投资方为房地产开发企业，则不能享受暂不征土地增值税的政策。

政策依据：

四、企业所得税

企业以非货币性资产对外投资，应对非货币性资产进行评估并按评估后的公允价值扣除计税基础后的余额，计算确认非货币性资产转让所得。企业以非货币性资产对外投资，应于投资协议生效并办理股权登记手续时，确认非货币性资产转让收入的实现。

实行查账征收的居民企业（以下简称企业）以非货币性资产对外投资确认的非货币性资产转让所得，可自确认非货币性资产转让收入年度起不超过连续5个纳税年度的期间内，分期均匀计入相应年度的应纳税所得额，按规定计算缴纳企业所得税。

政策依据：

《财政部 国家税务总局关于非货币性资产投资企业所得税政策问题的通知》（财税〔2014〕116号）第二条

案例/解析

问：企业将房屋对外投资如何缴纳企业所得税？

答：根据《关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函〔2008〕828号）文件第二条规定：企业将资产移送他人的情形，因资产所有权属已发生改变而不属于内部处置资产，应按规定视同销售确定收入。因此你公司将公建房屋对外投资，应在投资交易发生时，将其分解为按公允价值销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，按规定计算确认资产转让所得缴纳企业所得税。